جريدة القبس - الثلاثاء 16 سبتمبر 2008 ,16 رمضان 1429 , العدد 12681

شن هجوما واسعا على المشروع المعروض على مجلس الأمة
خليل القطان لـ القبس قانون الإيجارات المقترح مع المالك على المستأجر

شن المحامي خليل القطان هجوما واسعا على مشروع قانون الإيجارات الجديد المعروض على مجلس الأمة.
وقال القطان في حوار مع «القبس» ان نص القانون المقترح تضمن تعديلا يقضي برفع الحماية القانونية عن المستأجر، ووضعه في الجانب الأضعف مقابل المالك.
ووصف القطان عقود إيجار السكن حسب القانون المقترح بأنها ستكون قريبة الشبه بعقود الإذعان التي يملي فيها طرف شروطه على الطرف الآخر.
وزاد أن القانون المقترح وضع المستأجر في مهب الريح، ولم يعد أمامه بعد انقضاء مدة عقد الايجار التي يحددها المالك سوى البحث عن سكن آخر او الرضوخ لرغبة المالك في زيادة الاجرة «وفي ذلك اجحاف ايما اجحاف».
وتابع: ان مشروع قانون الايجارات المقترح فتح باب زيادة الاجرة وجعلها رهينة بإرادة المالك وفيما يلي تفاصيل اللقاء:
• هل المستأجر بغرض السكني في ظل مشروع قانون الإيجارات الكويتي الجديد في آمان واستقرار ام انه بعد صدور القانون بوقت قصير وليكن سنة مثلا عليه البحث عن سكن جديد وتبدأ رحلة البحث عن سكن كل سنة وإلا عليه زيادة الإيجار وفق رغبة المالك والرضوخ لها؟
ـــ إن مشروع قانون الايجارات الجديد والمقترح فيه تعديل نص المادة 26 مكررا ج قد وضع المستأجر بين المطرقة والسندان، حيث انه رفع الحماية القانونية عن المستأجر ووضعه في الجانب الاضعف مقابل المالك، حيث ان التعديل المقترح قد تناول النص على امتداد عقود الايجار والاماكن المخصصة للسكن والمبرمة قبل العمل بمشروع القانون المقترح لمدة سنة تالية لنفاذ هذا القانون، ما لم يكن متفقا في العقد على مدة اطول.
واما العقود التي يتم ابرامها في ظل احكام مشروع القانون المقترح فإنه تسري عليها احكام القانون، الذي ترك الامر فيه لارادة المتعاقدين.
وهذه العقود التي سوف يتم ابرامها في ظل مشروع قانون الايجارات المقترح ستكون قريبة الشبه بعقود الاذعان التي يملي في طرف ـ وهو هنا المالك ـ شروطه على الطرف الآخر وهو المستأجر.
ذلك ان المالك سوف يحاول بكل الطرق التقليل من مدة العقد ما استطاع وزيادة القيمة الايجارية الى اقصى حد يمكنه الوصول اليه، مستندا في ذلك الى قدرته على اخلاء المستأجر بعد انتهاء مدة العقد، وذلك بعد رفع الحماية القانونية عن المستأجر والتي كانت متمثلة في امتداد العقد امتدادا قانونيا.
الامر الذي يجعل المستأجر في مهب الريح ويرفع عنه غطاء الاستقرار والطمأنينة، حيث انه بين نارين، اما ان يترك العين المؤجرة ويبدأ في رحلة جديدة من العذاب والعناء في البحث عن سكن آخر، وإما الرضوخ لرغبة المالك بزيادة الاجرة، وفي ذلك اجحاف ايما اجحاف بالمستأجر.
حكم الإخلاء
• هل مشروع قانون الايجارات الكويتي الجديد تضمن حكما جديدا يمكن المستأجر من ابداء دفاعه الموضوعي امام محكمة الاستئناف بما يحقق له العدالة، في ظل ما قد يحدث من اعلانات على المخفر وعدم علم المستأجر بالقضية المرفوعة ضده إلا بعد الحكم بإخلائه من سكنه او محله، ام تبني نص القانون الحالي ذاته، بأن محكمة الاستئناف محكمة قانون وليس لابداء دفاع موضوعي؟ وهل يجوز في المشروع الجديد الطعن بالتمييز على حكم الاستئناف الذي يصدر في مواد الايجارات؟
ـــ في ظل قانون الايجارات الحالي لا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا بسبب الخطأ في تطبيق القانون.
إلا انه في ظل مشروع قانون الايجارات الكويتي الجديد، فإن المشرع اقترح الغاء الفقرتين 4 و5 من المادة 26 من القانون الحالي ـ وحسنا فعل ـ حيث انه ترك امر الاستئناف لتحكمه القواعد العامة في قانون المرافعات ـ بحيث يمكن المستأجر، الذي قد يصدر ضده حكم دون علمه بعد ان يتم اعلانه عن طريق المخفر ـ باللجوء إلى محكمة الاستئناف لتقديم دفاعه الموضوعي أمام هذه المحكمة، وبالتالي فإن الغاء النص على عدم جواز الاستئناف إلا لسبب قانون قد جاء متوافقا مع الظروف الحالية للمجتمع وكما يعيد بعض التوازن المفقودين بين المالك والمستأجر، والذي هو دائما الطرف الأضعف في عقد الايجار.
أما عن الطعن في التمييز على حكم الاستئناف الذي يصدر في مواد الايجارات فإن مشروع القانون لم يتطرق لهذا الامر، وبالتالي فإن الوضع على ما هو عليه من عدم امكان الطعن بالتمييز على الاحكام التي تصدر من محكمة الاستئناف في مواد الايجارات.
في كفة المؤجر
• هل مشروع قانون الايجارات الجديد وفق آخر تعديلات تمت عليه في مجلس الامة يحقق التوازن بين حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر ام يرجح كفة احدهما على الآخر؟ وما هو وجه الترجيح ان وجد؟
ــ ان مشروع قانون الايجارات الجديد وفق آخر التعديلات المقترح اجراؤها عليه لا يحقق التوازن بين حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر – حيث انه يرجح كفة المؤجر على المستأجر ويجعل له اليد الطولى في هذا الشأن – وجعل هذا المشروع بقانون المستأجر بين شقي الرحى بان جعله بين خيارين كلاهما مر، وهما اما الموافقة على ما يفرضه عليه المؤجر من زيادة القيمة الايجارية او ان ترك العين المؤجر بعد انتهاء المدة.
وحيث ان مشروع قانون الايجارات الجديد قد اقترح الغاء الفقرات الثانية والثالثة والرابعة من المادة الحادية عشرة من القانون الحالي والتي تنظم زيادة الاجرة، حيث ان القانون الحالي قد وضع سقفاً لزيادة هذه الاجرة لا يجوز بأي حال من الاحوال ان تتعداه هذه الزيادة، لكن وفي ظل مشروع قانون الايجارات المقترح فانه قد تم فتح الباب لهذه الزيادة وجعله رهينة بارادة المالك، لا سيما انه قد اعطى له مزية بعدم النص على الامتداد القانوني للعقد.
كما ان مشروع قانون الايجارات المقترح قد نص في الفقرة الاخيرة من المادة 26 مكررا ج، والمزمع تقديمها على ان عقود الايجار التي تنعقد اعتباراً من تاريخ العمل بمشروع قانون الايجارات المقترح ستسري عليها احكامه، ايا كان الغرض منها، وينتهي عقد الايجار وبانتهاء المدة المتفق عليها – معنى هذا الكلام ان المؤجر سوف يحاول بجميع الطرق ويعمل جاهدا بشتى الوسائل على جعل مدة العقد سنة حتى يستطيع الحصول على اكبر فائدة – وذلك الامر سوف يؤدي الى عدم الاستقرار وفقدان الطمأنينة من فئة عريضة من الناس وهم طبقة المستأجرين سواء لغرض السكن او لاغراض اخرى.
أسعار
• في ظل ارتفاع أسعار الايجارات اتجه البعض إلى محاولة تملك الشقق وهو أمر حديث ومستجد في السوق الكويتي، فهل توجد قوانين تنظم تملك الأجانب؟ وما هي المخاطر الناجمة عن ذلك على المتملك المقيم والمواطن؟
كان نص المادة 5 من القانون رقم 5 ــ 1959 بشأن التسجيل العقاري تنص على ان.. «حق تملك العقارات في الكويت قاصر على الكويتيين، ويجوز استثناء منح حق التملك لمن ترى الحكومة منحهم هذا الحق من رعايا الدول العربية الاخرى بالشروط التي تضعها الحكومة لذلك وبشرط المعاملة بالمثل». ثم عدل هذا النص في القانون رقم 73 ــ 1979 بما مؤداه.. «ينظم قانون خاص الاحكام المتعلقة بتملك غير الكويتيين للعقارات وتسجيل المحررات المثبتة لذلك». وعليه صدر القانون رقم 74 ــ 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات، وقد تضمن ذلك القانون، جواز تملك الاجانب للعقارات في الاحوال الاتية:
أولاً: يجوز للدول العربية والاجنبية ان تتملك العقارات المخصصة لمقار بعثاتها الدبلوماسية أو مفوضياتها وقنصلياتها وسكن رئيس واعضاء هذه البعثات بشروط:
أ ــ المعاملة بالمثل.
ب ــ وصدور مرسوم بالاذن بالتملك.
ج ــ الا تزيد المساحة عن 4000 متر مربع للدولة الواحدة ويجوز الاستثناء بالزيادة بموافقة مجلس الوزراء.
ثانياً: يجوز للعربي المنتمي بجنسيته إلى بلد عربي ان يكتسب ملكية عقار واحد في المناطق السكنية اذا صدر مرسوم بذلك وبالشروط الواردة بالمادة الثالثة من ذلك القانون، وهي اقامة الأجنبي في الكويت اقامة دائمة ويكون ذا دخل يسمح له بالشراء والا تكون قد صدرت ضده احكام مخلة بالشرف أو الامانة وان يخصص العقار كله للسكن، والا تزيد المساحة عن 1000 متر مربع، والا يكون مالكا لعقار آخر في الكويت، وبشرط المعاملة بالمثل في بلد طالب التملك والا تكون ملكية العين حصة شائعة مع كويتي، كما يجوز لمجلس الوزراء اضافة شروط أخرى.