جريدة الوطن - السبت 26 -7- 2008

عبر الوطن أزمة مناخ عقارية خلال سنة إذا لم يتم تعديل قانون 8 لسنة 2008
عقاريون يطالبون بتطبيق فتوى«التشريع» والسماح للبنوك وشركات التمويل بتقديم قروض سكنية وإلا.. القضاء!

كتب طارق عرابي:
علقت فعاليات عقارية على الفتوى الصادرة عن ادارة الفتوى والتشريع حول قانون رقم 8 لسنة 2008 في شأن الحظر على الشركات والمؤسسات التجارية التعامل بالقسائم وبيوت السكن الخاص والتي أكدت أن »الفتوى لا تنطبق على البنوك وفي ذلك لا تستثنى البنوك الإسلامية فقط.. بل جميع البنوك يحق لها المضاربة بالقسائم والبيوت«. مطالبين بالسماح للبنوك وشركات التمويل بتقديم القروض العقارية للسكن الخاص
وفي السياق ذاته توقع المراقبون لـ »الوطن« أن تفتح هذه الفتوى المجال أمام البنوك وشركات التمويل الإسلامية والتقليدية للجوء للقضاء، خاصة وأن هذه الجهات تعتبر من أكثر الجهات تضرراً من هذا القانون كون القطاع العقاري يشكل نصيباً كبيراً بالنسبة لهم.
وذكروا أن الفتوى منحتهم الحق الكامل بالمطالبة القضائية وفي حال رفض تطبيقها فـ »ادارة الفتوى هي الجهة القانونية للدولة«، وما دامت تلك الجهة لم تخضع البنوك لهذا القانون، فان هذه البنوك قادرة على مقاضاة الدولة بسبب خسائرها التي فاقت مئات الملايين من الدنانير نتيجة القانون
واشاروا أن القانون قد حمل الدولة مشكلة جديدة، ذلك أن هناك فئة أخرى من المواطنين كانت تستطيع حل مشكلتها الإسكانية من خلال الاقتراض بينما تم حالياً قطع كافة البدائل الأخرى وفيما يلي التفاصيل:
قال الخبير السابق بادارة الخبراء بوزارة العدل حسين راشد الغيص أن هذه الفتوى ستفتح المجال أمام البنوك وشركات التمويل الإسلامية التقليدية للجوء للقضاء مشيرا بالقول: بما أن وزارة العدل ممثلة بادارة التسجيل والتوثيق العقاري هي التي طلبت من ادارة الفتوى والتشريع (والتي تعتبر بمثابة محامي الدولة) معرفة رأيها بالتظلم المقدم من البنوك الإسلامية من خلال البنك المركزي، خاصة وأن مراسيم انشاء البنوك كانت قد أتاحت لها العمل بالعقار السكني، لأن العمل وفقا للشريعة الإسلامية يحتم على هذه البنوك أن تقوم بامتلاك البيوت ثم إعادة بيعها ورهنها..وما الى ذلك، فان وزارة العدل تكون ملزمة بتطبيقها، ومن ثم يتم في دور الانعقاد المقبل تقديم طلب بالتعديل على مشروع القانون وإدراج البنوك الإسلامية والتقليدية ضمن من ينطبق عليهم القانون
ونوه الى أن القانون رقم 8 لسنة 2008 كان يهدف الى حل المشكلة الإسكانية ، الا أنه وفي واقع الحال زاد من تفاقم تلك الأزمة، مضيفاً أنه كان يفترض قبل اصدار القانون التفريق بين الشركات المطورة للعقار ونظيراتها المضاربة
قانون 1995
وأشار الغيص الى أن القانون الصادر في العام 1995 بشأن تملك العقارات والذي كان يمنع جميع الشركات المساهمة والمقفلة من التداول في السكن الخاص لم يكن ينطبق على البنوك الإسلامية وذلك بسبب أن هذه البنوك كانت تخضع لرأي قانوني يقول »ان الخاص يقيد العام«، وبالتالي فان لها قانونا خاصا قيّد العام، ولذلك ظلت هذه البنوك تعمل طوال السنوات الماضية، في الوقت الذي كانت فيه جميع الشركات المساهمة والمقفلة ممنوعة من العمل في قطاع العقار السكني، حتى كنا نرى أن بعض الشركات المساهمة قد لجأت الى العمل في هذا القطاع من خلال شركات تابعة لها ذات مسؤولية محدودة وقامت بالاتجار بالسكن الخاص.
قرار الجمعية العمومية
والآن وبعد أن أفتت ادارة الفتوى والتشريع عن طريق الجمعية العمومية بأنه يحق لجميع البنوك الإسلامية والتقليدية العمل بالقطاع السكني، فهي بذلك تكون قد سمحت لها بالتعامل مع السكن الخاص حتى تمكن المواطن من الاقتراض ورهن البيت ومن ثم السكن، ولعل كل الدراسات والبحوث التي قدمت قد أكدت على أن القطاع العام للدولة غير قادر على حل المشكلة الإسكانية لوحده، وأنه لا بد من مشاركة القطاع الخاص، ولكن كيف يمكن مشاركة القطاع الخاص في ذلك والحكومة تمنعه من المشاركة؟!
وتساءل الغيص قائلاً: ما هو الضرر الذي يعود على الدولة لو طبقت الفتوى وتم السماح للبنوك باعطاء حق في عملية رهن العقارات بحيث تتمكن البنوك من اقراض المواطنين لشراء البيوت، علماً بأن المواطن ليس بتاجر ولا بمضارب؟
اجتهاد حكومي
واستغرب الغيص من الآلية التي يتم بها حالياً التعاطي مع موضوع العقار السكني في الكويت مشيراً الى أن ما يحدث حالياً ليس سوى اجتهاد من الحكومة وتحديداً من وزارة التجارة التي صرح وزيرها مؤخراً بتشكيل لجنة لمتابعة مدى تطبيق القانون والتزام الشركات به، مع أن الفتوى لم تمس وزارة التجارة وانما هي موجهة لوزارة العدل وبالتالي كان يفترض بوزير العدل أو مجلس الوزراء التعليق على الموضوع لا وزير التجارة.
الطلبات الإسكانية
وتابع الغيص يقول أنه اذا رأت الدولة أنها قادرة وحدها على حل مشكلة السكن في الكويت بدون اللجوء للقطاع الخاص أو التعامل معه، فهي بهذه الحالة تكون قد أخطأت خطأ كبيراً لأن التاريخ الماضي أثبت أن الدولة غير قادرة على هذا الأمر وحدها، أضف الى ذلك أننا كلنا سمعنا أن هناك نظرة جدية حالياً لاعطاء المرأة الكويتية حق السكن، وهذا الأمر سوف يرفع من رصيد الطلبات الإسكانية الحالية من 80000 الى 140000 طلب تقريباً، وهذا يؤكد على أن المشكلة الإسكانية ستزيد وتتفاقم، لا سيما في ظل وجود القانون رقم 8 لسنة 2008 والذي يعطل السكن الخاص ويعطل الحل.
ومضى الغيص يقول أن الدولة في كل تاريخها لن تستطيع وحدها توفير أكثر من 10 آلاف وحدة سكنية سنوياً، وكما هو معلوم أن نفس هذا العدد من الطلبات الجديدة يدخل الى رصيد الطلبات الإسكانية بشكل سنوي، الأمر الذي يعني تعادل الطلبات الخارجة مع تلك الداخلة بمعنى أن المشكلة ستستمر.
مطورو العقار
ولفت الغيص قائلاً الى أن جميع دول العالم تظل دائمة البحث عن مطوري العقار وتستعين بهم لتنمية دولها، بينما في الكويت نجد أن المطور مرفوض وجميع القوانين تعمل ضده، مضيفاً أننا جميعاً ضد المضاربة في الأراضي والسكن الخاص، ومع الدعم القوي والمستمر لقطاع التطوير بهدف تعمير مشاريع إسكانية كبيرة بتكاليف منخفضة وانجازات أسرع.
شلل عقاري
على ذات الصعيد أكد الغيص أن القانون رقم 8 لسنة 2008 قد شل حركة الاقتصاد والنمو في البلد ولعل الاحصائيات الرسمية الأخيرة قد أشارت الى أن %65 من الاستثمارات العقارية في دبي هي برؤوس أموال كويتية، الأمر الذي يعني أن رؤوس الأموال الكويتية قد هاجرت بالفعل الى الخارج في ظل القوانين الحالية، فايقاف المضاربة لا يكون من خلال منع الشركات من العمل بالكويت وانما يمكن أن تكون هناك حلول عديدة لوقف المضاربة من خلال منع إعادة بيع وتحويل وتوثيق الأرض الا بعد مرور ثلاث سنوات (على سبيل المثال).
تناقض في التطبيق
وأشار الى بروز تناقض واضح في تطبيق القانون في الوقت الحالي، ففي مشروع الخيران مثلاـعلى سبيل المثالـ كل الشركات التي تعمل هناك هي شركات مساهمة وبعضها شركات مقفلة بالاضافة الى بعض الأفراد، وكلهم حصلوا على تراخيص لمشاريعهم هناك وبوثائق تملك ومشاع وما الى ذلك، فما هو دور الحكومة مع هذه الشركات التي تعمل حالياً والتي ينطبق عليها القانون؟؟ ولماذا يتم منع شركات أخرى وأفراد من العمل في مناطق أخرى في الكويت؟!
وتساءل: »هل مبلغ القرض الإسكاني البالغ 70 ألف دينار يمكن المواطن من تملك بيت؟ والاجابة هي بالطبع لا..وحتى لو تمت زيادة هذا المبلغ الى 100 ألف دينار وهو الاتجاه الذي يفكر به بعض أعضاء مجلس الأمة، الا أن هذا الأمر لن يحل المشكلة وانما سيزيدها تعقيداً، لأن هذا الأمر سيضخ أموالاً أكثر بالسوق في حين أن الأسعار في ازدياد مستمر في ظل الارتفاع المتواصل لأسعار النفط«.
الحكومة والقطاع الخاص
وقال أنه لحل هذه المشكلة يجب أن تجلس الدولة مع القطاع الخاص لحلها، فبدون القطاع الخاص لن تستطيع الدولة حل المشكلة على الاطلاق لوحدها، وكلنا نعرف أن منطقة جنوب السرة ومنطقة العقيلة وغيرها من المناطق الإسكانية النموذجية أي بنحو %60ـ70 من هذه المناطق نفذت بواسطة القطاع الخاص.
وتابع الغيص يقول انه لو رجعنا الى جميع بلدان العالم لا نجد دولة تمنع القرض الإسكاني، ولو أرادت الدولة منع المضاربة لكانت تستطيع ذلك من خلال وزارة التجارة والصناعة التي تشرف على ميزانيات جميع الشركات المساهمة والى البورصة وبالتالي فهي تطلع على أعمال هذه الشركات وبالذات عمليات المضاربة وبالتالي ايقاف هذه العمليات، حيث ان هذه الشركات كانت تشارك في المعارض الإسكانية وتبيع المشاريع والأراضي حتى في ظل القانون الصادر في 1995 وتحت سمع وبصر الحكومة رغم أن القانون كان يمنعها من ذلك وكلها شركات مدرجة.
إعادة دراسة القانون
ولفت الغيص الى أنه على الحكومة أن تعمل على إعادة دراسة القانون الحالي من خلال لجان متخصصة وأن يتم الرجوع الى الجهات المختصة، وأن تلتفت الدولة لفتة جدية للقطاع الخاص، اذ لا يوجد أمام الدولة حالياً سوى الالتفات لفتة جدية لهذا القطاع ومن ثم غربلة الشركات الموجودة بالسوق، فصحيح أن هناك شركات مضاربة، لكن في نفس الوقت هناك شركات صانعة للسوق وشركات مطورة.
وقال: »نرجو من الدولة تطبيق الفتوى الأخيرة الى أن يتم دراسة القانون مرة ثانية داخل البرلمان وتعديله بما يحفظ للمواطن حقه في الاقتراض السكني، ذلك أن القرض السكني يعتبر حاجة ملحة جداً للمواطن لا يجب على الدول أن توقفه، ذلك أن ايقاف القرض السكني ليس له أي علاقة بالمضاربة، واذا لم يتمكن المواطن من الاقتراض فانه لن يكون قادراً على البناء«!.
اقتصاد حر
وفي هذا الخصوص طرح الغيص تساؤلاً يقول: »لماذا تصر الدولة على الاستحواذ على كل شيء ورعاية كل الأمور بنفسها؟.. وقال: نحن نعرف أن الدولة حريصة على مصلحة مواطنيها ولكن يجب أن تعرف الدولة بأنها غير قادرة على تلبية جميع احتياجات المواطنين لوحدها، فنحن لسنا دولة اشتراكية ولدينا اقتصاد حر، ولا شك أن منع المواطن من التملك بما يزيد عن 5000 متر مربع هو أمر مخالف للدستور وفيه شبهة دستورية، ولذلك فاننا نتوقع أن تلجأ الكثير من الشركات والبنوك للقضاء رداً على هذا القانون«.
الفوائد والسلبيات
وأضاف أنه صحيح أن تطبيق القانون رقم 8 لسنة 2008 قد خفض الأسعار وأوقف المضاربة، وهذه كلها أمور ايجابية، لكن السؤال الأهم هو ما هي السلبيات التي عادت على المواطن، والاجابة على هذا السؤال موجودة لدى وزير العدل الذي يستطيع الرجوع الى احصائيات التسجيل العقاري ليعرف مدى نسبة انخفاض حركة العقار السكني، كما أن الهيئة العامة للإسكان وبنك التسليف والادخار يستطيعان تقديم احصائية تتعلق بالتغيرات التي حدثت خلال الأشهر الخمسة الماضية أي منذ تطبيق القانون.
وخلص الغيص الى القول أنه اذا استمر تطبيق هذا القانون فسوف تظهر في الكويت أزمة مناخ عقارية، وهذه الأزمة ليست بعيدة عنا حالياً، فبحسب الاحصائيات الحالية لن تستغرق هذه الأزمة أكثر من سنة قبل أن تبدأ بالظهور الى السطح وعندها لن يستطيع أحد بعد الله حلها.