جريدة الرأى الأربعاء - 6
صفر 1442 - 23 سبتمبر 2020
قانون
«تعديل أحكام الإيجار» جاء صادماً ... ومُجرّداً من العدالة والإنصاف
صدر التعديل على قانون
الإيجار الذي يفترض بأنه حماية للمستثمرين إلا أنه لم يعالج المشكلة ولم تستفد منه
الفئة الكبرى منهم
المشرع لم يتطرق في مذكرته الإيضاحية إلى العين المعدة للسكن الخاص وقانون الإيجار
يسري عليها
المشرع صدم الجميع وكل ما جاء به القانون أنه وضع قيداً إلزامياً على سلطة القاضي
بمنعه من الحكم بالإخلاء عند عدم وفاء المستأجر بالأجرة المتأخرة
يتعين على المشرع إلزام دوائر دعاوى الإيجارات أن تحيل ما لم تفصل فيه منها إلى
دوائر الإيجارات بتشكيلها الجديد
خلصت قراءة قانونية في تعديل أحكام قانون الإيجار رقم 35 لسنة 1978 المعدل بالرقم
15 لسنة 2020، إلى ضرورة إلغاء القانون بالكلية، وإصدار قانون آخر أكثر عدالة
وإنصافاً وانضباطاً منه، لأن أي تصحيح تشريعي لا يمكنه أن يتدارك العيوب الفجة التي
اعترته، داعية كلاً من جمعية المحامين والمجلس الأعلى للقضاء ووزارة العدل وإدارة
الفتوى والتشريع، إلى سرعة التصدي للقانون، لما فيه من عيوب لا يمكن تداركها. وعابت
القراءة التي أعدها المحامي خالد الحمد، على القانون الجديد، قصوراً تشریعياً بعدم
استفادة المستثمرين المعنيين المباشرين بالتعديل وحماية لهم، إلا أنه لم يعالج
المشكلة ولم تستفد منه الفئة الكبرى منهم، كما أنه يجب على المشرع مراعاة أن يكون
التشريع عاماً ومجرداً بمعنى ألا تستفيد منه فئة دون فئة أخرى. وذكر أن المشرع لم
يتطرق في مذكرته الإيضاحية إلى العين المعدة للسكن الخاص، التي يسري قانون الإيجار
عليها واستثنى الأراضي الزراعية.
ورأت أن المشرع، فاجأ بل صدم الجميع، بإصدار قانون مجرد من العدالة والإنصاف كل ما
جاء به وضع قيداً إلزامياً على سلطة القاضي بمنعه من الحكم بالإخلاء عند عدم وفاء
المستأجر بالأجرة المتأخرة. كما كان من المتعين على المشرع أن ينص على إلزام دوائر
دعاوى الإيجارات أن تحيل ما لم تفصل فيه منها إلى دوائر الإيجارات بتشكيلها الجديد.
وفي ما يلي نص القراءة:
خلّفت جائحة «كورونا» التي أصابت بلاد العالم، الكثير من المشكلات، سواء على الصعيد
الصحي أو السياسي أو الاقتصادي، ولكن الدول المتقدمة هي من لديها القدرة على كيفية
التعاطي في مثل تلك الأزمات، وذلك من خلال سن تشريعات أو إصدار قرارات تكون الغاية
منها، الحفاظ على الصالح العام.
وفي الكويت دأبت اللجنة التوجيهية العليا للتحفيز الاقتصادي في يونيو الماضي،
المشكلة برئاسة محافظ البنك المركزي، على اتخاذ حوافز وفق ضوابط محددة، للحد من
تعثر الشركات وإفلاسها، بسبب عجز الكثير منها على الإيفاء بالالتزامات القانونية،
وإحداها عقود الإيجار.
لابد من الإشارة إلى أن عقود الايجار العادية والاستثمارية، تختلف بنوعيها من حيث
النطاق والتطبيق والاختصاص، فقد استقرت أحكام محكمة التمييز على أن عقد الإيجار
الاستثماري، هو الذي ينصب على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي، مؤدى ذلك
بأن عقد الاستثمار، هو الذي يرتب التزامات بين عاقديه بشروط غير مألوفة، كشرط
المؤجر على المستأجر بتأمين العين المؤجرة من الحريق، أو سداد الأجرة عن ثلاثة أشهر،
أو تقديم كفالات أو دفع مبلغ مقطوع ضماناً مالياً، وغيرها من الشروط التي لا ترد في
عقود الإيجار العادية.
فضلاً عن ذلك فإن نطاق تطبيق القانون، واختصاص المحاكم على كلا العقدين يختلف تماماً،
فعقد الإيجار الاستثماري يخضع لأحكام القانون المدني، وعقد الإيجار العادي يخضع
لأحكام قانون الإيجار رقم 35 لسنة 1978، وبالنظر إلى الواقع العملي، نجد أن غالبية
من يمارس التجارة محلياً هم من أصحاب المشاريع الصغيرة وغيرهم من مستثمرين، وطبيعة
العلاقة بينهم هي علاقة إيجارية استثمارية خاضعة لأحكام القانون المدني، فلو قامت
إحدى الشركات المالكة لأحد الأبراج أو المجمعات التجارية الشهيرة، برفع دعوى إخلاء
لعدم سداد الأجرة المستحقة ضد مستأجريها، فإننا سنكون بصدد تطبيق أحكام الإيجار في
القانون المدني، وبالتالي فقد ورد قصور تشریعي معيب من قبل اللجنة التشريعية التي
أعدت القانون المعدل رقم 15 لسنة 2020، وهي عدم استفادة المستثمرين من هذا التعديل،
ودون التطرق لأحكام الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني، كان الدور الأكبر
والأهم على أعضاء مجلس الأمة باعتبار أزمة «كورونا» قوة قاهرة، وذلك من خلال إصدار
تشريعات وتعديلات على القوانين السارية، بحيث تساهم في الحد من خلق أزمة اقتصادية
جديدة، ومن المعلوم قبل أن يتم سن أي تشريع، فإنه يجب على المشرع مراعاة أن يكون
هذا التشريع عاماً ومجرداً، بمعنى ألا تستفيد من هذا التشريع فئة دون فئة أخرى، إلا
أنه مع الأسف فقد صدر أخيراً التعديل الأخير على قانون الإيجار، الذي يفترض بأنه
صدر حماية للمستثمرين، وذلك بعد اجتماعات عدة ولقاءات مع أصحاب المشاريع الصغيرة
وغيرهم من المستثمرين والمعنيين، إلا أن القانون لم يعالج المشكلة ولم تستفد منه
الفئة الكبرى من المستثمرين.
ومايعيب التعديل الأخير على القانون أيضاً بأنه لم يحسم مسألة: هل من الممكن شمول
هذا القانون أصحاب السكن الخاص؟ حيث ورد في المذكرة الإيضاحية للقانون، بأن المشرع
خص به الأنشطة التجارية المتضررة بقولها: ((فقد ترتب على ذلك تعطيل بعض الأنشطة
التجارية، مما رؤي معه حماية للمستأجرين المتضررين من هذه الحالة من الحكم، بإخلاء
العقارات المؤجرة))، ومن الملاحظ أن المشرع لم يتطرق في مذكرته الإيضاحية إلى العين
المعدة للسكن الخاص، وبالرجوع إلى قانون الإيجار رقم 35 لسنة 1978 فقد نصت المادة
(1) من أنه: تسري أحكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الأراضي الفضاء
المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض وتستثني من ذلك الزراعية.
فضلاً عن ذلك، فإن هناك بعض الأنشطة التجارية مارست أنشطتها التجارية دون توقف خلال
فترة التعطيل، ولم تقع عليها أي أضرار، وبالتالي لا يجب أن تستفيد من هذا التعديل.
ومن جهة أخرى، فإن الكثير من المستأجرين كانوا يعقدون الآمال على صدور هذا القانون،
بإعفائهم من سداد كامل مبلغ الأجرة المتأخرة، أو الاكتفاء بسداد نسبة عادلة منها،
مثل نصف قيمتها أو أكثر، ولكن القانون الصادر خيّب آمالهم وأصابهم بالإحباط، لأنه
لم يأتِ بأي حكم يتضمن علاجاً للمشكلة، لاسيما أن غالبيتهم من المقيمين، المستأجرين
للسكن الخاص أو للمحلات التي يباشرون من خلالها بعض الأنشطة التجارية، إذ باتوا
يعانون من عجزهم عن الوفاء بدين الأجرة، سواء المتأخرة عليهم عن أشهر تعطل العمل
وتوقف الأنشطة بسبب تداعيات «كورونا، وكذلك عن الأشهر التي تلت عودة النشاط تدريجياً،
إذ إن كثيراً منهم فقد وظيفته ومصدر دخله الوحيد، وآخرون منهم تسبب وقف النشاط في
إفلاسهم أو خسارتهم لرأس مالهم، ومن ثم كان المستأجرون يمنون أنفسهم بأن ينظر إليهم
المشرع نظرة عادلة تملؤها الرحمة والرأفة بهم وبأسرهم، إما بإعفائهم كلياً من سداد
مبالغ الأجرة المتأخرة عن فترة توقف العمل أو على الأقل إلزام المؤجر بخصم نسبة
معقولة منها، وتقسيط سداد النسبة الباقية على عدد من الأشهر، يتماشى مع حجم تداعيات
الجائحة واستمرارها وأثرها على ظروف كل مستأجر منهم، ويضمن في الوقت ذاته للمؤجر
الوفاء له بمتأخر الأجرة واستمرار العلاقة الإيجارية بينه وبين المستأجر، وبخاصة أن
استمرار العلاقة يشكل أهمية اقتصادية قصوى للمؤجر، تنعكس آثارها على قطاعين حيويين
للاقتصاد الكويتي، ونعني بهما القطاعين العقاري والتجاري، وإلى أن تعود الحياة
والأنشطة برمتها إلى طبيعتها، كما كانت قبل الجائحة، ولكن المشرع فاجأ الجميع بل
صدم الجميع بإصدار هذا القانون، الذي جاء مجرداً من العدالة والإنصاف، إذ أن كل ما
جاء به القانون كان مجرد تعدیل أدخله المشرع على نص المادة 20 من مرسوم إيجار
العقارات، وضع به قيداً إلزامياً على سلطة القاضي التقديرية، يتمثل في منعه من
الحكم بالإخلاء عند عدم وفاء المستأجر بالأجرة المتأخرة، في الأحوال التي تتوقف
فيها الأعمال أو الأنشطه بقرار من مجلس الوزراء، أو ما يعرف بأعمال السلطة العامة
التي تتخذها لمواجهة الظروف الطارئة التي تصيب البلاد، وهو ما كانت معه تلك الظروف
بحكم القواعد العامة في القانون المدني، تشكل سبباً أجنبياً خارجاً عن إرادة المدين،
يتوفر به العذر الذي يقبله القاضي ويخوله الحق في الحكم برفض دعوى الإخلاء التي
يرفعها المؤجر ضد المستأجر المتأخر عن سداد الأجرة، أو الحكم باعتبار الدعوى بهذا
الطلب كأن لم تكن، وهو ما كان منصوصاً عليه في المادة 20 من المرسوم المذكور قبل
تعديلها بالقانون المعدل.
ومن جانب آخر، فقد شاب القانون للأسف قصور تشریعي شديد الوضوح، ذلك أن النص في
المادة رقم 1 من مواد الكتاب الأول من قانون المرافعات، على أن تسري قوانين
المرافعات على مالم يكن فصل فيه من الدعاوى أو تم من الإجراءات قبل تاريخ العمل،
ويستثنى من ذلك النصوص المعدلة للاختصاص، متى كان تاريخ العمل بها بعد إقفال باب
المرافعة في الدعوى، يدل على أن المشرع عندما استبدل بالمادة الثانية من القانون
الفقرتين الأولى والثانية من المادة 24 من المرسوم، المتعلقتين باختصاص دوائر
الإيجارات بالمحكمة الكلية المشكلة من ثلاثة قضاة، بالنظر في المنازعات المتعلقة
بالإيجارات والتعويضات المترتبة عليها وغاير من تشكيلها، لتكون تلك الدوائر مشكلة
من قاضٍ واحد، فقد كان من المتعين على المشرع في هذا القانون الذي صدر، أن ينص على
إلزام الدوائر التي تنظر دعاوى الإيجارات وتعويضاتها بأن تحيل ما لم تفصل فيه منها
ولاتزال تتداول أمامها إلى دوائر الايجارات بتشكيلها الجديد من قاضٍ واحد، ولا سيما
أن القانون صادر بأثر رجعي للعمل به من تاريخ 2020/03/12، بما مفاده أنه لا يجوز
بعد هذا التاريخ أن تنظر دائرة إيجارات مشكلة من ثلاثة قضاة دعاوى الإيجارات
وتعويضاتها، وألا يشوب عملها البطلان، ولا ينال من ذلك أو يقدح فيه من يذهب إلى
القول بإمكانية إصدار رئيس المحكمة الكلية قراراً تنظيمياً يلزم به دوائر الإيجارات
الثلاثية، بإحالة ما لديها من دعاوى الإيجارات للدوائر الفردية، فمثل هذا القرار
باطل بطلاناً مطلقاً، لأنه يتجاوز نصاً تشريعياً يتعلق حكمه بالنظام العام، ونعني
به النص في المادة رقم 1 من قانون المرافعات السالفة الذكر.
نص واحد في قانونين
من الغريب حقاً، أن يتضمن القانون النص في مادته الثالثة على إضافة مادة جديدة برقم
26 مكرر د، في حين أنه لم يكن لها ثمة داعٍ، باعتبار أن النص بذاته وبكلماته وحروفه
منصوص عليه بالقانون 2020/05 بتعديل قانون المرافعات المدنية والتجارية، بإضافة
مادة جديدة إليه برقم 17 مكرر، الأمر الذي ترتب عليه أن النص الواحد، الذي نظم به
المشرع مواعيد الطعون في الأحكام وغيرها من مواعيد المرافعات والإجراءات في
المنازعات، التي كانت قائمة أمام المحاكم بمختلف درجاتها، إبان توقف العمل وتعطله،
بات منصوصاً عليه في قانونين أحدهما القانون 2020/05، والآخر القانون 2020/15.
كيف يمكن للمؤجر الوفاء بالتزاماته؟
تساءلت القراءة «لو نظرنا إلى الواقع، نجد أن غالبية المجمعات التجارية، حصلت على
تسهيلات بنكية بضمانات محددة كرهونات وخلافها، وذلك لاستمرار المنشآت بمباشرة
أنشطتها، فكيف يمكن أن تفي بالتزاماتها الشخصية تجاه البنك، في ظل عدم التزام
مستأجري محلاتها بسداد أجرتهم الشهرية، في حال حصولهم على حكم قضائي بتقسيط المبلغ؟».
أمثلة تؤدي إلى جدل قانوني
تناولت القراءة أمثلة من الممكن أن تؤدي إلى جدل قانوني، بمعنى لو أن شخصاً ارتبط
بوظيفة حكومية يتسلم راتبه كاملاً، وينتفع بالعين المعدة للسكن، وقد تخلف عن سداد
أجرته السكنية، بحجة التذرع في التعديل على القانون الجديد، بإعفائه أو تقسيط جزء
من الأجرة، والإثراء على حساب المؤجر صاحب المسكن، فهل يستوي مركزه القانوني مع من
انقطع أو انخفض راتبه أو فقد وظيفته من يعمل في القطاع الخاص؟ وبالتالي سوف نصطدم
بقاعدة قانونية، وهي أن الاجرة مقابل المنفعة و الإثراء بلا سبب، ستكون من المستأجر
على حساب المؤجر، ومن وجهة نظرنا الشخصية أنه لا يمكن للمستأجرين الذين تربطهم مع
الدولة وظيفة حكومية أو ممن تربطهم عقود العمل لدى الشركات الخاصة بشتی أنواعها، أن
يخلّوا بالتزامهم تجاه المؤجر، بذريعة أزمة «كورونا» ما لم يكن لذلك أي مبرر.
المرسوم
بقانون وفقاً لآخر تعديل- مرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978م بشأن إيجار العقارات
قرار وزارة
الدولة لشئون الإسكان رقم (17) لسنة 2015 في شأن بدل الإيجار